Hvordan vet man når vannrør og avløpsrør i borettslaget trenger rehabilitering, og hvordan velge riktig metode?

I Olimb Rørfornying får vi ofte henvendelser fra ulike typer boligselskaper som gjelder behovet for rehabilitering av vann- og avløpsnettet i bygninger. Gjennomgående uttrykkes det et savn etter objektive råd og verktøy til hjelp i vurderinger og avgjørelser.

Sprikende anbefalinger

Flere av de som kontakter oss har fått svært varierende anbefalinger fra ulike rådgivende aktører i markedet. Alt fra «her må alt rives» til «dette holder i mange år til» i vurderinger av det samme anlegget.

Felles for mange av rådene som blir gitt, er at de har liten eller ingen forankring i hva som faktisk må gjøres med den bestemte bygningen. Som regel er det gjort lite tekniske undersøkelser, og anbefalingene bærer preg av å være basert på generelle antagelser og personlige erfaringer og holdninger hos de ulike rådgivere.

I 2021 la SINTEF fram forskningsfunn som viser at vannrør i bygg kan leve i opptil 200 år. Les hele saken her.

Nødvendig vedlikehold?

Det første et styre i et borettslag eller sameie må ta stilling til når det gjelder vann- og avløpsrørene i bygningen, er punktet om «nødvendig vedlikehold». Dette er et ansvar som følger med et styreverv, og det er forankret både i lov om borettslag og eierseksjonsloven.

For vann og avløp gjelder punktet om «nødvendig vedlikehold» normalt for innstøpte eller skjulte deler av fellesanlegget. For vannrør vil det si frem til påkobling i leilighet, og for avløpsrør gjelder det alle hovedstammer og gren til og med sluk.

Vannrør inne i leiligheten fra påkobling er normalt beboer sitt ansvar. Tett bad med membran og andre utsatte punkter i en leilighet, som for eksempel vannlås under kjøkkenbenk, er også beboers ansvar.

Kartlegg tilstanden på vannrørene først

I et borettslag eller sameie med eldre rør av uviss tilstand, er det naturlig å starte med å kartlegge tilstanden på vannrørene. Ofte finnes det en lekkasjehistorikk som forteller en hel del. Har det vært få lekkasjer i bygget, er det et tegn på at vannrørene fortsatt gjør jobben.

Det er her viktig å ikke blande inn lekkasjer som skyldes beboerfeil (lokale vannrør inne hos beboer). Slike lekkasjer er beboers ansvar og bør ikke påvirke beslutninger knyttet til nødvendig vedlikehold i borettslaget eller sameiet.

Umulig å vurdere vannrør visuelt

På eldre vannrør av typen kobberrør er det nær sagt helt umulig å vurdere tilstand ut ifra en visuell befaring. Levetiden på eldre kobberrør er også sterkt undervurdert i enkelte rapporter og tabeller.

LES OGSÅ: Vannrør i bygninger har lengre levetid enn antatt

Nettopp fordi det er så vanskelig å anslå restlevetiden på eldre vannrør, kan det være lurt å få tatt tekniske prøver av vannrørene. Dette kan blant annet KIWA Teknologisk institutt AS være behjelpelig med. Resultatene av slike prøver kan legges til grunn i vurderinger rundt full utskiftning eller nødvendig vedlikehold av vann- og avløpsnettet.

Enklere å avsløre dårlige avløpsrør

Når det gjelder avløpsrørene, så er det enklere å vurdere tilstanden på en befaring. Her finnes det langt sikrere aldersbetraktninger som man kan se opp mot visuelle funn og bruksmønster.

LES OGSÅ: Avløpsrør i bygg fra ulike tider – tilstand og utfordringer i dag

La fakta vise vei

Først når både vannrørene og avløpsrørene er kartlagt med tanke på tilstand og restlevetid, kan man objektivt vurdere metode og fremgangsmåte for det videre «nødvendige vedlikeholdet» i bygningsmassen.

Det finnes flere veier å gå for å sette vann og avløp i en stand med forutsigbar levetid. Mange borettslag og sameier velger i dag å rehabilitere kun den delen av røranlegget som har et «nødvendig» behov, mens andre velger totalrehabilitering av anlegget med alt det innebærer.

Det viktige er ikke hvilken metode som blir valgt, men at valget blir tatt på riktig grunnlag.