Hva er nødvendig vedlikehold av vann- og avløpsrør i et borettslag eller sameie?
Magasin / Kategori: Borettslag og bygg / Forfatter: Frode Berntzen / Publisert: 22.06.2022
Må vann- og avløpsrør skiftes ut samtidig som en del av det nødvendig vedlikeholdet i borettslaget? Vannrør har mye lengre levetid enn avløpsrørene. Derfor er det slett ikke gitt at en totalrenovering er svaret. (Foto: Adobe Stock).
Alle som tar et styreverv i et borettslag eller sameie/boligselskap skal etter loven sørge for nødvendig vedlikehold på bygningsmassen. I både lov om borettslag og eierseksjonsloven er det definert hva som er seksjonseier sitt ansvar, og hva som er fellesskapets ansvar (ved styret).
Vanlig å søke hjelp til vurderinger
Mange borettslag, sameier og boligselskaper søker hjelp hos konsulenter og andre faggrupper for å få bistand i tekniske og faglige vurderinger, dokumenterte vedlikeholdsplaner og anbefalinger om nødvendige tiltak.
Blåfjellet Borettslag på Lambertseter i Oslo stod lenge midt i denne korsveien når det gjaldt vann- og avløpsrørene i borettslaget.
Med sine 27 bygninger og 570 leiligheter er Blåfjellet et av de større borettslagene i Norge. Bygningsmassen er original fra begynnelsen av 50-tallet, og det samme er rørnettet.
Blåfjellet Borettslag fotografert i 2022 og i 1964. Foto: Google Maps og Arbeiderbevegelsens arkiv og bibliotek
Konsulentene mente at vannrørene måtte skiftes
På grunn av borettslagets størrelse og omfanget av arbeidet som skulle gjøres, valgte styret i 2016 å hente inn informasjon og rapporter med ekspertuttalelser fra tre forskjellige konsulentfirmaer.
I alle de ulike konsulentrapporter var det estimert kun kort levetid igjen på vannrørene. Fra 5 til 10 år restlevetid var de mest optimistiske vurderingene sett med konsulentfirmaenes øyne.
Samtlige konsulenter konkluderte med at en totalrenovering – der man river ned hele rørnettet sammen med baderommene og bygger det opp igjen med nye rør og bad – var helt nødvendig. En betydelig investering i bygningsmassen, med andre ord.
Nytt styre ville ha nye vurderinger
Så, i 2018, ble det valgt et nytt styre i borettslaget. De skulle utrede en løsning for borettslaget basert på det materialet som fantes i form av tidligere konsulentrapporter, og en vurdering av vannrørene utført av Teknologisk institutt i mars 2016.
I alle de ulike konsulentrapporter var det estimert kun kort levetid igjen på vannrørene. Fra 5 til 10 år restlevetid var de mest optimistiske vurderingene sett med konsulentfirmaenes øyne.
Som et første skritt valgte styret å se på vannrørene i en utvidet undersøkelse sammen med KIWA Teknologisk Institutt, for å få en oppdatert vurdering av restlevetiden.
På nyåret 2019 ble nye prøver av vannrørene hentet ut fra strategiske steder i borettslaget og analysert av KIWA. Resultatene viste en vesentlig lengre levetid enn det som var estimert i tidligere rapporter. Den korteste restlevetiden på vannrørene var 96 år.
Faksmile fra resultatet av prøvene av vannrørene i Blåfjellet Borettslag, presentert på beboermøte i april 2019.
Friskmeldte vannrørene
Ikke nødvendig vedlikehold på vannrørene, var konklusjonen da testresultatene var klare. Denne delen av rørnettet kunne friskmeldes med god margin.
Resultatene viste en vesentlig lengre levetid enn det som var estimert i tidligere rapporter. Den korteste restlevetiden på vannrørene var 96 år.
Da ble også vannlekkasjer som hadde vært i borettslaget tatt med i betraktningen, som alle viste seg å være knyttet tilbeboerfeil, dårlig håndverk, eller bruk av ufaglært arbeidskraft.
Det ble dermed slått fast at å skifte vannrørene på daværende tidspunkt måtte betraktes som en oppgradering av eiendomsmassen – ikke som nødvendig vedlikehold av bygningsmassen.
Nødvendig å gjøre noe med avløpsrørene
Avløpsrørene var derimot av en helt annen kategori. Det kom tydelig fram både i TI-rapporten fra 2016 og i lekkasjehistorikken til avløpsrørene. Alle undersøkelser og vurderinger viste at denne delen av rørnettet hadde et reelt «nødvendig vedlikeholdsbehov».
Styrets innstilling overfor beboerne ble derfor å konsentrere seg om nødvendig vedlikehold av avløpsnettet, og rehabilitere det med en rørfornyingsløsning.
Totalrenovering ble nedstemt
Konklusjonen til styret var klar: En totalrenovering av vann, avløp og bad i Blåfjellet Borettslag var ikke nødvendig vedlikehold. Det var en oppgradering av bygningsmassen.
De hentet inn en juridisk betraktning på dette, som slo fast at et endelig vedtak måtte ha 2/3 flertall blant beboerne. På generalforsamlingen var det et klart flertall som stemte for rørfornying kontra totalrenovering.
LES OGSÅ: Storkontrakt på innvendig rørfornying i Blåfjellet Borettslag
Fakta må ligge til grunn for beslutningene
Hvorfor hevder tre konsulentfirmaer, uavhengig av hverandre, at vedlikehold av vannrørene er nødvendig – når fakta viser at de dårligste rørprøvene har en restlevetid på 96 år?
Generalisering av et vedlikeholdsbehov uten faktabaserte betraktninger kan ikke kalles annet enn kvalifisert synsing.
Det er også ganske interessant at Blåfjellet ikke bare har én bygning og noen få leiligheter, men over 500 leiligheter fordelt på et 20-talls bygninger. Når eiendomsmassen har en verdi på nesten 1,5 milliarder kroner kan feil råd og beslutninger få fatale økonomiske konsekvenser for beboerne i borettslaget.
For Blåfjellet sin del handlet det om en prisdifferanse på 170 millioner kroner mellom totalrenovering og rørfornying. Derfor er det viktig at de estimerte levetidstallene for både vannrør og avløpsrør er riktige og objektive – og ikke basert på generelle antagelser og personlige meninger hos ulike rådgivere.
Last ned her
Gratis guide om vedlikehold og rehabilitering av gamle avløpsrør i borettslag og sameier.
