Fra bekymring til begeistring med rørfornying i Fredly Borettslag

I løpet av noen få uker ble bekymringen for avløpsrørene i Fredly Borettslag snudd til lettelse og begeistring. - Et drømmeprosjekt, sier styrelederen om samarbeidet med Olimb Rørfornyings avdeling Trondheim.
Av Irene Fossen 29. november 2019
Fredly borettslag i Trondheim. Foto: Thor A. Hansen

Bildet: Fredly Borettslag i Trondheim. Foto: Thor Hansen.

I bydelen Nidarvoll i Trondheim ligger Fredly Borettslag, en lavblokk med 30 leiligheter. Bygningen fra 1964 er godt vedlikeholdt med flere omfattende rehabiliteringer de siste årene. I 2015 og 2016 ble blokka etterisolert, vinduer ble skiftet, ny kledning ble lagt, garasjer og inngangsparti ble malt, og fellesarealene fikk nytt elektrisk anlegg.

Sett fra utsiden var borettslaget helt tipp topp oppgradert. På innsiden var historien en annen.

Kjente ikke tilstanden til avløpsrørene

Thor Hansen tok over styreledervervet i borettslaget i april 2019. I arbeidet med å oppdatere HMS-portalen oppdaget han at borettslaget manglet dokumentasjon på tilstanden til avløpsrørene. Dette både forundret og bekymret Hansen. Alderen tilsa nemlig at de gamle, originale støpejernsrørene var langt over middagshøyden. Det hadde også vært noen tilfeller av lekkasjer i blokka.

-Rørene er jo selve blodårene i bygget! Hvis ikke de fungerer, så er det heller ikke mulig å bo i leilighetene. Hvorfor hadde ikke tilstanden til røranlegget og eventuelt behov for rehabilitering blitt undersøkt før oppgraderinger av fasade? Nei, det skjønte jeg ikke så mye av, sier Hansen oppgitt.

Avløpsrørene ble filmet innvendig med kamera, og mistanken ble bekreftet. Det sto dårlig til, både i gren, stammer og bunnledning. Noen steder var det allerede sprekker og hull, der bare fett og smuss holdt rørveggene sammen og forhindret de verste lekkasjene.

På generalforsamlingen i april fikk alle beboerne se filmen og tilstanden til rørene. Det ble enstemmig vedtatt at det nye styret skulle innhente tilbud og igangsette rørfornying så snart som mulig.

Bunnledning Fredly Borettslag
De gamle, originale støpejernsrørene i Fredly Borettslag var langt over middagshøyden. Foto: Thor A. Hansen

Totalrenovering ville vært en krise

-Det var en stor lettelse å finne ut at vi kunne fornye avløpsrørene, og dermed unngå en totalrenovering med full utskiftning av røranlegget, forteller Thor Hansen.

I Fredly sitt tilfelle var det hele 18 millioner kroner som skilte mellom rørfornying og totalrenovering.

-Et slikt kjempestort renoveringsprosjekt, med alt det innebærer, ville rett og slett vært en krise for vårt borettslag. Kostnader på den enkelte beboer og økningen i fellesutgiftene hadde trolig tvunget mange til å flytte. Flere har også nyoppussede bad i leilighetene sine, som de da hadde blitt nødt til å rive i en totalrenovering.

Også det praktiske i gjennomføringsperioden hadde blitt en stor utfordring for borettslaget, som har flere eldre og svake beboere. Ikke alle har mulighet til å flytte andre steder midlertidig mens en totalrenovering pågår.

Typisk problemstilling for borettslag

Installasjon av foring Olimb
Olimb Rørfornying Trondheim har gjennomført innvendig rørfornying i mer enn 30 borettslag, i tillegg til offentlige og private næringsbygg. Bildet viser installasjon av strømpeforing i en av stammene i Fredly Borettslag. Foto: Thor Hansen

For avdelingsleder Jens Bjørndahl var situasjonen til Fredly Borettslag en kjent og dessverre «typisk» problemstilling. Siden han startet opp avdelingen i Trondheim i 2011 har hans mannskap gjennomført omfattende rørfornyingsprosjekter i mer enn 30 borettslag, i tillegg til mange ulike offentlige og private næringsbygg.

LES OGSÅ: Slutt på lekkasjene i Vestlia Borettslag

Han har derfor mye erfaring og kunnskap om rehabilitering av avløpsrør som han delte med den interesserte og kunnskapshungrige styrelederen i Fredly Borettslag.

Mulig å fornye på tross av dårlig tilstand

På tross av til dels langt fremskredne svekkelser i rørene, konkluderte Olimb i sin helhetsvurdering av anlegget at det lot seg gjøre å fornye mesteparten av rørene i bygget med strømpe, med kun noen små inngrep i noen leiligheter for tilkomst.

Anbefalingen for de svakeste og mest korroderte rørene i bunnen av bygget var å kappe bort det ødelagte godset og erstatte det med nye stålrør. Siden dette stort sett var synlige rør, ville det ikke være behov for å pigge eller rive.

Kunne tilrettelegge for beboerne

Olimb Rørfornying kunne også tilrettelegge arbeidet slik at beboerne kunne bruke avløpet fra klokken 20 til 08 i gjennomføringsperioden, såkalt «åpent anlegg». I praksis betydde dette at alle kunne bo i leilighetene sine mens arbeidet pågikk, og ingen trengte å ta seg ut til provisoriske toalettfasiliteter på kvelds- og nattetid.

Alt dette var betryggende nyheter for styrelederen, og Olimb Rørfornying ble valgt som leverandør på prosjektet.

Spent på gjennomføringen

-Selvsagt var vi veldig spente på hvordan dette skulle gå, innrømmer Thor Hansen.

Han har hørt mang en historie om utbedringsprosjekter i borettslag der ting slett ikke har gått etter planen, og hvor det i de verste eksemplene har utviklet seg til de rene mareritt.

-Men jeg ble fort trygg på at dette prosjektet kom til å gå helt fint. Den løpende dialogen med Olimbs arbeidsleder Tor Eirik Hermansen var svært god, og hele gjennomføringen var preget av god planlegging og forutsigbarhet. Operatørene var alltid på jobb når de skulle, og utførte arbeidet sitt med godt humør og høy grad av profesjonalitet.

Hansen forteller at det var nesten litt trist da prosjektet var ferdig. Flere med ham har savnet å ha Olimbs medarbeidere i borettslaget.

Et drømmeprosjekt

Styreleder og styremedlem Fredly Borettslag
Styreleder Thor Hansen (t.v.) og styremedlem Harry Simonsen er svært godt fornøyd med jobben som Olimb Rørfornying Trondheim har utført i Fredly Borettslag. Foto: Irene Fossen

-Noen tekniske utfordringer dukket jo opp underveis. Det må man bare forvente når man har å gjøre med så gamle og dårlige rør. Men det løste seg alltid uten forsinkelser eller større ekstrakostnader.

Thor A. Hansen er ikke i tvil om at han vil anbefale Olimb Trondheim til andre borettslag som skal rehabilitere avløpsrørene.

-Jeg vil kalle det et drømmeprosjekt! Og jeg vil så gjerne at flere borettslag skal få oppleve et så enkelt og smertefritt rehabiliteringsarbeid.

Interessert og engasjert styreleder

Av egen nysgjerrighet og interesse for rørfornying som metode, fulgte fotoentusiasten Thor Hansen nøye med på arbeidet til Olimbs operatører fra start til slutt. Utstyrt med sitt Sony systemkamera dokumenterte han de gamle rørene, installasjoner av strømpe, utherding, fresing av grenrør, avslutninger på tak, sluttresultater i form av fornyede rørene – stort sett alle prosesser og faser i et rørfornyingsprosjekt. Resultatet er et imponerende bilde- og videoarkiv fra prosjektet. Med unntak av ett bilde er samtlige foto i denne artikkelen tatt av Thor Hansen.

Olimbs medarbeidere ble etter hvert vant til å jobbe med kamera på seg, og forteller at det bare var morsomt med en så engasjert og begeistret oppdragsgiver tilstede i arbeidsdagen.

Collage medarbeidere Olimb Trondheim
Olimbs medarbeidere ble etter hvert vant til å jobbe med kameralinse rettet mot seg. Tre av de som var involvert i prosjektet: Christoffer Teien (øverst), Roald Benkestok Ellingsen (nede venstre), Andreas Øberg (nede høyre). Foto: Thor Hansen

Godt informasjonsarbeid gjorde jobben enklere

Styreleder Hansen tok også den viktige informasjonsoppgaven overfor beboerne. Rørfornyingen ble utført oppgang for oppgang, stamme for stamme med tilhørende gren. I forkant av oppstart i hver oppgang banket han på dørene til samtlige berørte beboere og informerte om tidspunkter og kjøreregler for bruk av vann og avløp i perioden arbeidet skulle pågå. Han svarte også på spørsmål som beboerne måtte ha. På den måten lettet han arbeidet for Olimbs medarbeidere, som kunne fokusere uforstyrret på installasjonene.

Arbeidsleder Tor Eirik Hermansen trekker fram engasjementet til Thor Hansen som en viktig suksessfaktor i prosjektet, som ble ferdigstilt innenfor den planlagte tidsrammen på 7 uker. I likhet med oppdragsgiveren har han bare gode erfaringer fra samarbeidet, og lovordene er gjensidige.

Dyrt å ha dårlige avløpsrør

Beboerne i Fredly sitter igjen med mer enn bare gode erfaringer og lettelse over å ha fått et «nytt» og bekymringsfritt røranlegg. Det er også gode nyheter for verdien av bygningen og leilighetene, og en stor del av kostnadene ved rørfornying betaler seg tilbake på andre områder.

-Det er dyrt å ha gamle, dårlige avløpsrør, advarer Thor Hansen. – Det som skjer etter en skade er at egenandelen som regel øker. Også neste forsikringspremie blir betydelig høyere etter skaden. Hvis det da skjer en skade til, og den skyldes manglende vedlikehold av avløpsrørene, så kan det bli veldig dyrt.

Sparer femti tusen i året på forsikring

Med rehabiliterte avløpsrør hadde plutselig borettslaget et helt annet forhandlingskort hos forsikringsselskapene. Han forteller at den årlige forsikringspremien er betydelig redusert etter rørfornyingen i kombinasjon med bytte av forsikringsselskap. I praksis sparer borettslaget femti tusen kroner – hvert år!

-Vårt borettslag har bare én blokk, så regnestykket for et større borettslag kan da bli betraktelig større, poengterer Hansen.

Fornyet avløpsstamme i Fredly Borettslag
Et fornyet røranlegg hever standarden på bygningen og øker verdien på leilighetene i borettslaget. Foto: Thor Hansen

Fornying fikk fart på leilighetssalg

Han forteller videre at en leilighet i blokka som hadde stått til salgs en god stund, ble solgt med en gang da det ble opplyst at avløpsrørene var fornyet. For kjøper var det viktig at ikke fellesutgiftene skulle øke etter kjøp av leiligheten, og opplysningen om det rehabiliterte røranlegget ble et avgjørende argument.

Ingen av beboerne i Fredly trenger bekymre seg for et byks i fellesutgifter med det første. Den driftige styrelederen har nemlig også rukket å reforhandle banklånet og bytte avtale på kabel-tv og internett med god gevinst etter at han tiltrådte vervet. Alt i alt blir det derfor et hyggelig regnestykke for fellesøkonomien i Fredly – på tross av kostnadene til utbedring av avløpsrørene.

-Vi øker fellesutgiftene med 7 kroner i 2020. Det tror jeg beboerne kan leve med, smiler Thor Hansen.